ITBI na holding: STF decide que a integralização de imóveis é imune mesmo em empresa imobiliária (Tema 1.348)
Quem transfere um imóvel para o capital de uma empresa costuma esbarrar na mesma pergunta da prefeitura. A operação paga ITBI ou não paga?
A Constituição responde no art. 156, § 2º, inciso I. O imposto não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo afasta o imposto nas transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, com uma ressalva final. O tributo volta a ser devido quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
Durante anos, muitos municípios leram essa ressalva como aplicável a todas as hipóteses do inciso, inclusive à integralização de capital. Na prática, a holding patrimonial que tinha como objeto a locação ou a administração de imóveis próprios recebia a cobrança do ITBI no momento em que os sócios transferiam os bens para a empresa.
O caso que chegou ao Supremo
O Recurso Extraordinário 1.495.108 foi interposto por uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia mantido a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba sobre imóvel integralizado ao capital social. Para a Justiça estadual, a exceção da parte final do dispositivo constitucional alcançava a empresa em razão da atividade que ela exercia.
O STF reconheceu repercussão geral na controvérsia (Tema 1.348). O julgamento começou no Plenário físico, foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e terminou na sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026.
O que o STF decidiu
Por maioria, o Tribunal deu provimento ao recurso e reconheceu a imunidade do ITBI na integralização de capital, independentemente da atividade preponderante da empresa. Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
A tese de repercussão geral ficou assim redigida:
A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.
Segundo o relator, a ressalva da parte final da norma se aplica apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A integralização de capital fica fora dela. O fundamento apontado foi o incentivo ao empreendedorismo e à capitalização das sociedades, em linha com os princípios da livre iniciativa e da ordem econômica.
Os votos vencidos partiram de outra leitura. Para essa corrente, a limitação pela atividade preponderante já existia no Código Tributário Nacional e foi mantida pela Constituição de 1988. O CTN, nos arts. 36 e 37, afasta o imposto na incorporação de bens ao capital, mas restabelece a cobrança quando a adquirente tem como atividade preponderante a venda ou locação de imóveis. O § 1º do art. 37 considera preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição.
Os limites da decisão
A imunidade reconhecida não é ilimitada. O próprio julgamento fixou dois contornos.
O primeiro é o valor. A imunidade vale até o montante do capital social integralizado. Se o imóvel for transferido por valor superior ao que é acrescido ao capital, o ITBI incide sobre a diferença, como o STF já havia decidido no Tema 796 da repercussão geral. A decisão de agora não altera esse ponto.
O segundo é a ressalva de simulação e fraude, incorporada por sugestão do ministro Cristiano Zanin. A decisão registra que os fiscos municipais continuam podendo demonstrar a prática de simulação ou de fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade. Operações sem propósito real, montadas apenas para transferir imóveis sem o imposto, permanecem sujeitas a questionamento.
ITBI na holding: impacto prático e planejamento sucessório
A decisão interessa a quem organiza o patrimônio imobiliário da família por meio de uma holding, seja para administração dos bens, seja como parte de um planejamento sucessório. Com a tese, a cobrança de ITBI na integralização deixa de depender do exame da receita da empresa nos anos seguintes à transferência.
Em textos anteriores aqui no site, tratamos da holding familiar como instrumento de proteção patrimonial, planejamento sucessório e tributário e dos três pilares que sustentam essa estrutura. Naqueles artigos, o ITBI aparecia com a ressalva de que a transferência dos imóveis poderia não pagar o imposto apenas em alguns casos. A ressalva existia justamente por causa da atividade preponderante. Para a holding cujo objeto é administrar ou alugar os próprios imóveis, a imunidade era incerta e dependia da leitura de cada município. O Tema 1.348 remove essa incerteza na integralização, e o ponto de atenção passa a ser o valor atribuído aos bens e a consistência da operação.
Alguns cuidados continuam necessários:
o valor atribuído aos imóveis na integralização precisa ser coerente com o aumento de capital, para não gerar excedente tributável;
a constituição da holding deve ter finalidade real e documentação consistente, já que a ressalva antifraude permanece;
a imunidade trata da integralização, e outras etapas da operação, como doação de quotas ou futura venda dos imóveis, têm tributação própria. A doação de quotas aos herdeiros, por exemplo, segue sujeita ao ITCMD, imposto estadual que também alcança operações familiares menos óbvias, como mostramos no artigo sobre empréstimo em família e ITCMD;
processos administrativos e judiciais em curso sobre o tema devem ser reavaliados à luz da tese.
A economia efetiva depende do caso concreto, do município envolvido e da forma como a operação foi estruturada.
O que ainda pode mudar
Na data desta publicação, o andamento processual no portal do STF registra a ata de julgamento publicada em 22/10/2026. O acórdão ainda não foi publicado, e por isso também não houve, até aqui, oposição de embargos de declaração. Eventuais embargos podem discutir pontos como a modulação dos efeitos da decisão. Informações conferidas em 03/11/2026.
O Tema 1.348 resolve uma divergência antiga entre contribuintes e municípios. A imunidade do ITBI na integralização de capital passa a valer também para empresas com atividade imobiliária preponderante, dentro do limite do capital integralizado e sem simulação ou fraude. Para quem já recolheu o imposto, tem cobrança em andamento ou planeja reorganizar o patrimônio, vale revisar a situação com o contador ou advogado de confiança.
Para aprofundar
Fontes: Supremo Tribunal Federal, notícia "Imunidade de ITBI na integralização de capital vale também para empresas do setor imobiliário, decide STF", de 21/10/2026; andamento processual do RE 1.495.108 (Tema 1.348), consulta em 03/11/2026; Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), arts. 36 e 37.
Conteúdo informativo. Cada caso depende de análise individual.
Comentários